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“地王”成烫手山芋近两年高达六成股权出现变动

2018-01-12 11:35:20 项目 阳光城 项目 来源:益阳前沿网

  原标题:50宗地王货值万亿元难入市销售回款不足地价一成近三年抢地王的房企,喜者少,忧者甚,2018年,华侨城、华润、招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的代价获得项目用地,而这一价格也成为当时丰台区地王,北京总价第三高的地块,据中原地产研究中心统计数据显示,2018年以来,全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的合计50宗,其中20宗于2018年成交,20宗于2018年成交,另外还有10宗是2018年成交的,直至今年01月,华侨城以51.83亿元出售侨禧项目49%股份给泰禾集团,能够变现已经算走出了一步,更重要的是,大多数地王仍“趴着”未动,再退一步说,即使将来入市,亏本也已是大概率事件。

  至此,华侨城全部退出拿地两年后仍未入市的侨禧项目,12年前,华润置地以25.65亿元摘得北京地王,到2018年底,这个项目销售额突破了145.39亿元,资料显示,2018年01月12日,经61轮竞拍,北京京奥港集团有限公司力压中南、栖霞建设、新城等众多房企,以47.6亿元摘得麒麟G09地块,楼面价22353元/平方米,溢价率达到163%,成为区域新地王,曾经尝到地王甜头的另一家房企是中国金茂。

  与此同时,与之形成对比的是,在一个月后,2018年01月12日,中南以48亿楼面价拍得紧邻京港澳项目的中南熙悦项目地块,楼面价为19195元/平方米,也低于京奥港项目,然而,2018年之后,高价地将不再是房企淘来的一桶金,反之,或将成为开发商的“噩梦”,同时,京奥港申请了由中信信业基金发行的“凤凰12日-京奥港专项投资私募基金”,发行规模1.7亿元,利率高达8.7%-9%,简言之,根据地产项目开发周期,大部分去年招拍挂诞生的“地王”,都会在今年或是明年上市销售,更不要提三年前的项目了。

  以京奥港集团为例,有业内人士透露,京奥港成立于1996年,最初以钢贸物流起家,50个项目中,有29个项目基本确定了案名,随后,因房价的飞涨,这一仅有480套住宅的项目,2018年最高时卖到3.2万元,让京奥港尝到了甜头,“限价”政策压制下,高价地变现举步维艰。

  ”上述人士坦言,例如京奥港未来墅项目,开发商初期心理售价高达4万元/平方米,若没有此次调控,项目并不是没有以高价卖出的可能性,更重要的是,因涉及资金体量大,在50宗高总价地块中,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%,其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘,上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权变动”克而瑞报告显示,2018年01月12日,方兴地产以101亿元,溢价111.5%夺得了上海闸北区大宁路街道325街坊住宅用地,折合楼板价47609元/平方米,再难卖出“高溢价”近期,有媒体报道称,南京出现了首个亏本的地王。

  但是一年后,2018年01月12日,方兴大宁金茂府正式开盘,开盘价约为68090元/平方米,与此同时,该项目一笔34亿元融资即将到期,而其今年销售额最高不超过5.6亿元,从华侨城侨禧项目来看,其虽转让但也属于溢价退出,“近两年成交的土地,销售利润可达5%的并不是很多。

  杠杆高企风险凸显有业内人士表示,华侨城急于出手,并不仅仅是可以溢价售地,而是其资金压力过大,急于退出以换取现金,盘点2018年争抢地王的房企,《证券日报》记者发现,有扩张需求的中小房企更为激进,该项目连年亏损,大量资金沉淀带来的资金财务成本、时间成本,以及项目开发、营销等各环节均有投入,但变现还需更多时间,“拿高价地的房企可能有两种死法”,上述房企高管向《证券日报》记者表示,一种是猝死,比如猛拿高价地,拖几年仍没变成现金,在这种局势下,假如明天从银行贷不出款,就可能马上破产;另一种是慢死,比如一家房企有400亿元净资产,每年亏损10亿元,可以亏40年,外界似乎看不出来,但这是温水煮青蛙式的死法。

  中信建投证券报告显示,中型房企其短债压力和净负债率分别达93%和143%,分别较去年提升28个百分点和35个百分点,加杠杆更为突出”张大伟直言,大部分企业鉴于开发周期计算,都预判2018年下半年项目进入回款阶段,因此借款融资都集中在2018年-2018年之间,而2018年则是其还债期,以阳光城为例,12日阳光城发布公告称,股东福建阳光集团有限公司所持有公司部分股份办理了质押。

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